家の引き渡しから数日が経ち、入居者の引っ越しも完了、賃貸スタートです。
不労所得収入エンジョイ生活が始まりました。初年度が終わり、確定申告の作成を行うのですが、わからないことだらけでものすごく苦労しました。
これぞ不労所得
不労所得、素晴らしい響きです。
入居者が家賃を滞りなく支払い、また設備面の不良がでない限り、何もすることはありません。
不動産経営の魅力を実感しました。
毎月決まった日にお金を運んできてくれています。
ただ、楽しみにしていた新築マンションでの生活が代償になっており気持ちは複雑で、なんだかすっきりしません。
自分の気持ちを引き上げる為に、考えを整理したことですが、新築マンションを即賃貸に出したからこそのメリットもありました。
- 人に貸すために自分が引っ越す必要がない
先輩社員の話ですが、新築に住んで3か月で海外駐在になったという人がいました。引っ越しの費用と特に手間は半端でない労力ですので、短期間だけ住むという方が一番最悪だったのかなと思いました。 - 新居の為に家具購入の出費を回避
これは、海外駐在の辞令のタイミングにもよりますが、12月後半から正式決定前という前置きの元、内々示を受けていたこともあり、新しい家具やカーテンを検討することを取りやめることができ、余計な出費を抑えられました。 - 住んでいないので、賃借人の入居に際し、清掃不要
- 住宅取得に要した費用を確定申告で経費計上できる
（確定申告に関しては下記で詳細を書きます。）
こうやって気持ちをなんとか引き上げていきました。
確定申告（1年目）に四苦八苦
2016年3月末の賃貸開始し、何事もなく初年度を終えました。
2017年になると、待っているのが確定申告です。
海外在住でも日本の不動産から得る家賃収入は確定申告の対象になります。
不動産取得1年目は登記費用や不動産取得税等の不動産取得コストもあり、何が経費として参入して良いのか、どう参入して良いのか（一括経費計上や、複数年で繰延計上するのか、等）、全部がわからないことだらけで相談できる人もいないので、めちゃくちゃ苦労しました。
ネットで色々調べたり、最後は国際電話で税務署に電話して各費用の取り扱いを確認しました。
（※以下の取り扱いは100％正しいという保証するものではありません。個別の案件での経費の取り扱いについてはご自身で税務署にお問い合わせ下さい。）
経費に算入できる費用は？
国税庁のHPの情報ではわかりづらく、色々とブログなどを見ましたが、一番まとまっていたのは、All Aboutの「マイホームを賃貸した場合の確定申告」でした。
経費に算入できる費用は以下の13項目です。
- 固定資産税、都市計画税
- 初年度の不動産取得税、登録免許税など購入諸費用
- 賃貸物件の敷地が借地権の場合の地代
- 住宅ローンの支払い利息
- 物件の管理費用（不動産管理会社への管理手数料など）
- 賃借人募集の広告費用
- 減価償却費
- 賃貸期間中に支払った立退料
- 修繕費、外壁塗り替え費用など
- 家事上の経費のうち、賃貸業務の遂行上必要で、明確に区分できるもの
- 損害保険料（火災保険や地震保険）
- マンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場賃料等
- その他、雑費（業務上の費用であることが明確で、他の経費に当てはまらないもの)
これを見てだいぶクリアになりましたが、細かな点では不明点が残り、最後は税務署に電話しまくりです。
主に確認した点は、
- マイホームの持ち分は私90％、妻10％であることによる経費の分け方
⇒基本は、持ち分に応じて案分。唯一、住宅ローンは私のみの名義の為、支払利息は100％私の経費となる。 - 印紙税も経費扱いでよいか
⇒経費OK - エアコンの購入費が10万円超だが、持ち分で按分すると、私と妻各々10万円未満の経費となるが、設備購入に関して10万円未満のルール（その年度の支出として一括計上してよい）を適応してよいか
⇒OK
その結果、一年目の確定申告で経費に入れた項目、金額がこちらです。
（めっちゃプライベート情報ですが、大公開）
不動産取得の初期費用をほぼ全て経費として盛り込んでますので、かなりの金額になりました。
不動産取得の初期費用を全部経費化できたので、私としては経費による節税分、お得に不動産を取得できたことになります。
ちなみに、マイホームを買う時、初期費用がこんなにたくさんかかること、あまり意識していませんでした。
こうしてまとめてみると金額の大きさにぎょっとしました。
| 管理会社委託手数料 （賃貸募集委託＋毎月の管理） | 462,049円 |
| 建物減価償却費 | 869,630円 |
| 住宅ローン金利 | 230,740円 |
| 表題登記費用 | 75,600円 |
| 保存登記費用 | 537,000円 |
| 印紙代 | 30,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | 150,209円 |
| マンション修繕積立一時金 | 547,800円 |
| マンション管理準備金 | 65,460円 |
| マンション管理費、修繕費、他 （毎月発生） | 300,404円 |
| 火災保険料 | 2,989円 |
| エアコン購入費 | 108,800円 |
| 経費合計 | 3,271,881円 |
|---|
確定申告書類の作成
確定申告に必要な情報は揃えたので、国税庁HPの確定申告書作成コーナーから確定申告書類を作成します。
この作成コーナー、例外対応に弱い部分がありますが、初心者でもわかりやすいようにできていて秀逸です。
しかし、アメリカ在住固有の事情もあり、以下の点で作成には手こずりました。
- 不動産収入の費用項目の入力欄が少なすぎて、いくつかの項目をまとめて入れざるを得なかった
⇒結局、手書きで備考欄にその内訳を記入するアナログ対応を強いられる - 住所入力欄が日本の住所しか入らないうえ、何かいれないと次に進めないので、物件住所を書いて、プリントアウトした後に、修正テープで消して、ニューヨークの住所を手書きで記入
- 海外転居にあたり、両親を納税代理人と設定しているのですが、その氏名や住所もプリントアウト後に手書き
- 国税庁HPには確定申告書はA4サイズでと記載がありますが、アメリカはA４等とは異なる紙のルールを採用しており、プリントアウトが容易ではない。
⇒会社の後輩にA4の紙を送ってもらい、試行錯誤しながらなんとかプリントアウトしました。
このように苦労に苦労を重ね、無事に税務署に郵送で提出し初年度の確定申告を終えました。
④に続く
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いつも貴重な情報ありがとうございます。
米国居住中に賃貸に出されているとのことですが、
日本での収入分は日本で確定申告されているのでしょうか？
米国は全世界での収入について、申告必要と聞いたことがあるのでどうされているのかと思いまして。
米国駐在中は会社が確定申告してくれたりすると思いますので、その辺はどうされているのかな？と思い質問させて頂いた次第です。
もしよろしければご教示頂れば有り難いです。
けんけんさん、コメントありがとうございます。
ご認識の通りで、米国は全世界の収入に対して確定申告が必要です。
また、日本でも確定申告が必要になりますので、私の場合は、例えば今後を例にとると
2020年2月頃 日本で不動産収入に関する確定申告を行う（収入が不動産のみで給与所得がない為所得税率は低い）
↓
2020年2月～3月 アメリカで確定申告。日本の不動産収入、及び日本で支払った所得税も記入。
アメリカでは給与含めた所得に応じた税率でIncome Taxが算出され日本で支払った所得税を差し引いた金額が税金の支払い額になります。